【門司区の空き家】相場を見ずに売り出すと失敗する？価格を決める前に知っておきたいこと

はじめに

空き家を相続して、いよいよ売却を考えたとき。 一番考えなければいけないのは、売るか残すかよりも、まずいくらで売り出していくのかということかもしれません。

門司区に実家があるけど、今は市外・県外に住んでいる。 現地に頻繁に帰れない。 固定資産税や草刈りのことも頭にある。

そういう状況だと、相場を見ずに「とりあえずこの金額で」と売り出してしまいがちです。 でも実は、最初の価格設定でつまずくと、後から取り戻すのが難しいケースがあります。

寅ヤス不動産として現場で感じるのは、門司区は立地のクセが強い分、相場の見方を間違えると時間だけが過ぎやすいということです。

相場を見ずに売り出して失敗しやすい空き家の共通点

相場を見ずに売り出して失敗しやすい空き家には、いくつか共通点があります。 価格が高い安いの前に、買主が感じる負担が読めていないことが多いです。

1）坂道・階段・狭い道で、工事や搬出の負担が出やすい

門司区は坂道や狭い道が多いです。 重機が入らない場所もあります。

この条件があると、買主は購入後の費用を気にします。

• 残置物撤去の搬出が大変
• 解体するなら手作業が増える可能性
• リフォーム資材の運搬がしづらい

相場を見ずに平地の感覚で値付けすると、内見は入っても決まりにくくなります。

2）古家付きのまま出すのに、建物の状態説明が不足している

空き家は住んでいないだけで傷みが進みます。 雨漏り跡、床のたわみ、シロアリ、設備の故障。

このあたりを整理せずに高めに出すと、買主側の反応はこうなりがちです。

• 結局いくらかかるか分からない
• 見積もりを取っている間に熱が冷める
• 同じ価格帯の別物件へ流れる

門司区は現場条件が絡みやすいので、建物の不確実性が大きいほど判断が遅くなります。

3）再建築不可や接道の可能性を見落としている

門司区は接道条件が微妙な土地もあります。 再建築不可の可能性がある場合、買主の検討は一気に慎重になります。

ここを確認しないまま相場以上で出すと、問い合わせが止まる原因になります。 売却の話は価格だけでなく、前提条件で決まることがあるからです。

4）残置物が多く、内見の印象が悪くなっている

相続直後の空き家ほど、物が残ります。 でも買主が見たいのは、生活の雰囲気よりも、家の状態と使い勝手です。

• 動線が見えない
• 床や壁の状態が分からない
• 片付け費用が読めない

この状態で強気の価格を付けると、相場を見ている買主ほど離れていきます。

5）放置期間が長く、修繕の優先順位が崩れている

放置すればするほど費用が上がり、選択肢が減っていきます。 時間が解決するのではなく、時間が選択肢を削っていく。

この状況で高く売りたいだけが先に立つと、現場とのギャップが大きくなりやすいです。

今日からできる整理の順番

相場を見ずに失敗しないために、私がまず一緒にやるのは、価格を決める前の材料集めです。 ここが整うと、売却のスピードもブレにくくなります。

1）相場の見方を「近所の成約ベース」に寄せる

よくあるのが、ネットの掲載価格を見て安心するケースです。 でも大切なのは、実際に動いた価格帯を知ることです。

• 門司区内でもエリアで反応が変わる
• 道路条件や坂の有無で検討層が変わる
• 土地として見るか、建物付きとして見るかで相場の見方が変わる

ここは一件一件、条件をそろえて整理します。

2）現地の負担要素を洗い出す

価格に効いてくるのは、現場での負担です。

• 車がどこまで入れるか
• 階段や坂の動線
• 解体や搬出の難易度
• 隣地との距離や越境の有無

門司区はこの差が大きいので、ここを飛ばすと価格判断がズレます。

3）建物の状態を「売れる情報」に整える

修繕を全部する必要はありません。 でも、買主が判断できる材料は用意したいところです。

• 雨漏り跡の有無
• 危ない箇所（塀、屋根材、床）の確認
• 設備の動作状況が分からないなら、その前提で整理
• 残置物は内見できる範囲まで減らす

これだけでも、価格交渉が建設的になりやすいです。

4）売り方を先に決める（古家付きか、更地か）

門司区は解体が読みにくい場所があります。 重機が入らない場合もあるからです。

• 古家付き土地で出す
• 解体して更地にする
• 解体は買主側判断にする

方向性が決まると、相場の見方も一本化できます。

結論を急がなくて大丈夫。まずは状況整理から

相場を見ずに売り出して失敗しやすい空き家は、門司区の現場条件が価格に効いていることを見落としがちです。

坂道、階段、狭い道、接道条件、残置物、建物の傷み。 これらは、買主にとって購入後の負担になります。

だからこそ、最初に必要なのは、強気か弱気かではなく、状況整理です。 整理ができれば、価格の納得感も出て、売却の進み方が変わります。

結論を急がなくて大丈夫です。まずは状況整理から一緒にやりましょう。