不動産業者との契約方法

不動産会社との契約って、正直わかりにくいですよね？！
門司区の空き家相談でよくある「専任？一般？何が違うの？」を、分かりやすく整理しました。

不動産の媒介契約には、以下の3つの種類があります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
他業者へ同時依頼	複数社可能	×	×
報告義務	なし	２週間に１回以上	１週間に１回以上
契約期間	なし	３か月以内	３か月以内
自己発見取引	〇	〇	×
レインズ登録義務	なし	７日以内に登録	５日以内に登録

一般媒介契約

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。
また、自分で購入希望者を見つけた場合も直接取引することが認められています。
契約期間には定めがなく、不動産会社は活動報告義務がありません。
複数社と契約できることや自分で見つけた購入者と直接取引もできるので、一般媒介は3つの媒介契約の中で最も自由度の高い契約形態となります。
場合によっては、レインズ（上記参照）に登録する必要がないので、その不動産の売買情報が契約した不動産しか持ってないという、いわゆる囲い込みをされるケースも考えられます。

メリット
・複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できるため、より多くの買い手にアプローチすることができる。
・自分で買い手をみつけることができる

デメリット
・複数の不動産会社に同時に仲介を依頼するため、積極的に販売活動をしない可能性がある。
・複数の不動産会社に依頼した場合、やり取りが多岐に渡り面倒だと感じることがある。
・売主が自ら買い手を見つけた場合でも、売主自身が手続きを行わなければならないことがあり、手間が　　かかる場合がある。

専任媒介契約

専任媒介契約の特徴は、不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。
また、自分で買い手を見つけた場合も直接取引することが認められています。
不動産会社は、専任媒介契約を結んだその日から７日以内にレインズに登録し、2週間に１回以上売主に対して販売状況を報告することが義務づけられています。
レインズへの登録や報告をするのがめんどくさいという理由で一般媒介で契約をする不動産会社もあるらしいです。

メリット
・売主が手続きを行わなくてもよいため、手間がかからない。
・１社の不動産会社に仲介を依頼するため、売主と不動産会社の信頼関係が築きやすく、より密なコミュニケーションが可能になる。
・不動産会社による評価や提案がより具体的になるため、売主の希望に沿った販売戦略が展開される可能　性が高くなる。
・２週間に１回以上の販売状況の報告義務が課せられるため、依頼する側が安心して待つことができる。
・自分で買い手をみつけることができる

デメリット
・１社の不動産会社にしか仲介を依頼できないため、その不動産会社の手厚さや販売力に左右される。
・契約期間中に解約する場合に違約金がかかる場合がある。

専属専任媒介契約

専属専任媒介は、専任媒介契約と同じく、不動産会社１社とのみ媒介契約を結びます。
専任媒介と異なる点は、自分で買い手を見つけること自体も禁止されています。
不動産会社は契約を締結した日から５日以内にレインズに登録すること、1週間に１回以上販売状況を報告することが義務づけられています。
信頼できる不動産以外には専属専任媒介契約はお勧め致しません。

メリット
・売主が手続きを行わなくてもよいため、手間がかからない。
・１社の不動産会社に仲介を依頼するため、売主と不動産会社の信頼関係が築きやすく、より密なコミュニケーションが可能になる。
・不動産会社による評価や提案がより具体的になるため、売主の希望に沿った販売戦略が展開される可能　性が高くなる。
・１週間に１回以上の販売状況の報告義務が課せられるため、依頼する側が安心して待つことができる。

デメリット
・１社の不動産会社にだけ仲介を依頼するため、不動産会社の販売力や提案に左右されることになる。
・自分で買い手を見つけて契約する行為が禁止される。
・契約期間中に解約する場合に違約金がかかる場合がある。

空き家の売却は、まず「契約の種類」を理解すると失敗が減ります。
「まず状況だけ聞いてほしい」段階でも大丈夫です。お気軽にご相談ください。