再建築不可物件って何？

「再建築不可物件って何？」——門司区で空き家の相談を受けていると、かなりの確率で出てくる質問です。
相続した実家をどうするか考え始めたときに、不動産会社から「これ、再建築不可の可能性があります」と言われて、急に不安になる方も多いと思います。

結論から言うと、再建築不可＝“今ある建物を壊してしまうと、原則として新しい建物を建てられない土地”のことです。
知らずに進めると、売却や解体の判断を誤りやすいので、今回は噛み砕いて整理します。

再建築不可物件とは（ざっくり定義）

一般的に「再建築不可」と言われるのは、建築基準法のルール上、建物を建て替えるための条件を満たしていない土地のことです。

代表的なのは、いわゆる「接道（せつどう）」の問題です。

よくある原因：接道義務を満たしていない

建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に、敷地が一定以上接している必要があります。
この条件を満たしていないと、今の建物を壊した後に建て替えができない（＝再建築不可）となりやすいです。

※細かい判断は現地条件や指定道路の扱いで変わるので、「可能性が高い／低い」は個別確認が必要です。

門司区で再建築不可が出やすい理由（現場感）

門司区は、坂道・階段・路地・狭小地が多い地域です。
そのため、地図上は道があるように見えても、

• 実は「建築基準法上の道路」として扱えない
• 道幅が足りない、接し方が条件を満たしていない
• 階段だけで車が入れず、道路に接していない扱いになるケースがある

など、“道路がある＝建て替えできる”ではないことがあります。

再建築不可だと何が困るのか

再建築不可は、必ずしも「価値ゼロ」ではありません。
ただ、動かし方（売却・解体・活用）の選択肢が変わるので、ここを押さえておくのが大事です。

• 買い手が限定されやすい（住宅ローンが難しい場合がある）
• 建て替え前提の人には刺さりにくい
• 解体して更地にすると、建て替えできず活用が狭まる可能性がある
• 結果として、売却条件や価格の考え方が通常と変わる

「解体すればスッキリ」…が危ないこともある

空き家でよくある判断ミスが、
再建築不可なのに先に解体を決めてしまうことです。

もちろん、老朽化が激しく危険な場合は別ですが、再建築不可の可能性がある土地は、

「壊したら建てられない」＝更地が強みにならない
ということが起こりえます。

門司区は狭小地や道路条件で解体費が読みにくいケースもあるので、
解体は“先に決める”より“調べてから判断する”のが安全です。

再建築不可でも、できること（現実的な選択肢）

再建築不可でも、状況に応じて選択肢はあります。代表例を整理します。

• 現状のまま使う／直して使う（リフォーム）
• 古家付きのまま売却する（用途や目的が合う買い手へ）
• 隣地所有者に相談する（一体利用できれば価値が上がることも）
• 管理しながら判断を保留する（すぐ結論を出さない）

ポイントは、再建築不可は「ダメ」ではなく、“戦い方が違う物件”だということです。

相続した空き家で再建築不可が疑われるとき、最初にやること

私が門司区の空き家相談でまず確認するのは、難しい手続きの前にこの3つです。

• 道路条件（接道）：建築基準法上の扱いを含めて確認
• 現地状況：通路・階段・道幅・搬出のしやすさ
• 家族の方針：売る／残す／管理する、どこまで決めているか

売却するか、解体するか、まだ決めなくて大丈夫です。
まずは「何が制約で、どこまで動けるか」を整理するだけで、判断がグッと楽になります。

まとめ：再建築不可は“知らずに動く”のが一番危ない

再建築不可物件は、門司区では珍しい話ではありません。
だからこそ、怖いのは「再建築不可そのもの」より、知らないまま解体や売却を進めてしまうことです。

ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
「うちも再建築不可かもしれない」
「売るか決めてないけど、状況だけ知りたい」
その段階でも構いません。よければ一度、状況を聞かせてください。無理に結論を迫ることはありません。