「43条ただし書き道路」とは？建築基準法上の道路と接道義務を不動産実務から整理
中古住宅や古い土地を調査していると、「43条ただし書き」「43条許可」「この物件は43条です」といった言葉を耳にすることがあります。
寅ヤス不動産でも、接道条件が複雑な中古住宅についてご相談を受けることがあります。
実際にご相談いただいた物件の中には、周辺の住宅とは道路条件が異なり、現在の建物が過去に建築基準法第43条に関する許可を受けて建築されているものがありました。
確認済証、検査済証、建築計画概要書、台帳記載事項証明書などは残っていましたが、将来の建替えや大規模な改修を行う場合には、改めて接道条件や現在の基準を確認する必要がある物件でした。
買取再販業者による購入も検討されていましたが、接道条件や大規模改修の取扱い、それに伴う金融機関の融資判断などから、買取が進まない状況となっていました。
こうした物件を調査するときに大切なのが、
「前面の道は建築基準法上、どの道路に該当するのか」
「敷地はその道路にどのように接しているのか」
「過去に43条関係の認定や許可を受けているのか」
を分けて考えることです。
この記事では、建築基準法第42条の道路、第43条の接道義務、位置指定道路、いわゆる開発道路、43条ただし書きについて、北九州市の取扱いも踏まえて整理します。
「43条道路」という道路種別があるわけではない
最初に理解しておきたいのは、「43条道路」という種類の道路が存在するわけではないということです。
建築基準法第42条は、建築基準法上の「道路」について定めています。
一方、第43条は、建築物の敷地と道路との関係、いわゆる「接道」について定めています。
簡単に整理すると、
42条は「その道が建築基準法上の道路なのか」
43条は「敷地がその道路にどのように接しているのか」
という違いがあります。
建築基準法では、都市計画区域等における建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接しなければなりません。
一般に「接道義務」と呼ばれているものです。
北九州市も、建物を建てる敷地について、建築基準法で定められた道路に安全上支障のない形で2m以上接続することが必要であると案内しています。
そのため、不動産調査では「家の前に道がある」というだけでは、建築できるかどうかを判断できません。
最初に確認する必要があるのは、
「この道は建築基準法第42条に定められた道路なのか」
ということです。
建築基準法第42条の道路にはいくつかの種類がある
建築基準法第42条では、建築基準法上の道路をいくつかに分類しています。
42条1項1号道路は、道路法による道路です。国道、県道、市道などが代表的ですが、建築基準法上の1項1号道路となるためには原則として幅員4m以上であることなどの要件があります。
42条1項2号道路は、都市計画法による開発行為、土地区画整理法などによって築造された道路です。不動産実務では、このような道路を「開発道路」と呼ぶことがあります。
42条1項3号道路は、建築基準法が適用された時点ですでに存在していた幅員4m以上の道です。
42条1項4号道路は、道路法や都市計画法などによる事業計画があり、一定期間内に事業が行われる予定のものとして特定行政庁が指定した道路です。
42条1項5号道路は、一般に「位置指定道路」と呼ばれています。土地を建築物の敷地として利用するために築造する道について、一定の基準を満たしたうえで特定行政庁から道路の位置の指定を受けたものです。
北九州市では、42条1項5号道路について「道路位置指定証明」を取得することができ、道路の所在地、指定年月日・指定番号、幅員、延長、関係土地の地番などを確認できます。
そして42条2項道路は、建築基準法が適用された際などにすでに建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道について、一定の条件のもと道路として扱うものです。
一般に「2項道路」と呼ばれ、建替えなどの際にセットバックが必要になることがあります。
北九州市の建築基準法施行細則でも、法施行時などに存在する幅員4m未満1.8m以上の一定の道について、42条2項道路として指定する規定があります。
出典：北九州市「建築基準法の道路 確認フロー」
出典：北九州市「北九州市建築基準法施行細則」
「開発道路」と「43条」は同じものではない
ここは不動産調査で混同しやすいところです。
一般に「開発道路」と呼ばれている道路のうち、都市計画法による開発行為などによって築造され、建築基準法第42条第1項第2号に該当するものは、建築基準法上の道路です。
北九州市が公開している「建築基準法の道路 確認フロー」でも、都市計画法などによる道路について42条1項2号道路として整理されています。
一方、建築基準法第43条第2項の認定・許可は、原則として42条道路への通常の接道条件を満たすことができない敷地について、一定の要件のもと例外的に建築を認める制度です。
つまり、
「開発道路だから43条になる」
という関係ではありません。
実際の物件では、周辺の開発経緯、道路や通路の成立経緯、敷地との接続状況などが複雑になっている場合があります。
そのため、「開発道路」「位置指定道路」「43条」といった言葉だけで判断せず、道路種別と敷地の接道状況をそれぞれ確認することが大切です。
では「43条ただし書き」とは何なのか
敷地の前に通路があったとしても、その通路が建築基準法第42条の道路ではない場合があります。
原則として建築物の敷地は42条道路に2m以上接していなければならないため、そのままでは接道義務を満たしません。
しかし、一定の条件を満たし、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと判断される場合には、接道義務の例外として建築が認められる制度があります。
これが現在の建築基準法第43条第2項による「認定」または「許可」です。
北九州市の「建築物の敷地と道路との関係の特例の基準」でも、43条第2項による認定・許可について、
「接道についての例外的適用」
と位置付けられています。
また、42条に定められた道路に有効に接道できないことについて、やむを得ない事由がある場合に適用できるものとされています。
出典：北九州市「建築基準法第43条第2項認定及び許可基準・手続き要領」
出典：北九州市「建築物の敷地と道路との関係の特例の基準」
ここで非常に重要なのは、43条第2項による認定や許可を受けたからといって、その前面通路そのものが42条道路に変わるわけではないということです。
あくまで、一定の条件を満たした建築計画について、接道義務の例外的な取扱いを受ける制度と考える必要があります。
「43条ただし書き」は現在の正式な条文表現ではない
不動産業界や建築業界では、現在でも「43条ただし書き」という表現が使われています。
これは、以前の建築基準法では接道義務の例外が第43条第1項の「ただし書」に規定されていたためです。
2018年の建築基準法改正によって接道規制の適用除外に関する制度が整理され、現在は第43条第2項において、一定の場合の「認定」と「許可」が設けられています。
この改正の一部は2018年9月25日に施行されています。
出典：国土交通省「改正建築基準法の一部が、9月25日から施行されます」
そのため、古い確認済証や建築関係資料を調査していると、
「43条第1項ただし書許可」
などと記載されていることがあります。
現在の建築計画について行政庁へ確認する場合には、昔の「43条ただし書き」という言葉だけで判断せず、現在の43条第2項の制度ではどのような取扱いになるのかを確認する必要があります。
43条2項1号の「認定」と2号の「許可」
現在の43条第2項には「認定」と「許可」があります。
どちらも接道義務に関する例外制度ですが、適用される要件や手続きは同じではありません。
北九州市では、第43条第2項第1号認定と第2号許可について独自の基準と手続要領を公開しています。
認定や許可の可否については、通路の状況だけでなく、建築物の用途、規模、階数、構造、周辺状況なども関係します。
また、北九州市は、認定・許可の適用について建築審査課との事前協議が必要であると案内しています。
出典：北九州市「建築基準法第43条第2項認定及び許可基準・手続き要領」
したがって、物件調査の段階で、
「以前43条許可が出ているから今回も大丈夫」
と判断するのではなく、現在の状況と現在の基準で確認することが大切です。
北九州市では「協定道路」の制度も始まっている
北九州市では、2025年4月1日から「協定道路」制度の運用が開始されています。
協定道路とは、建築基準法第42条の道路には該当しない通路について、周辺の権利者間で通路の確保などに関する合意を行い、その協定書を北九州市へ届け出る制度です。
北九州市は、こうした協定道路について、第43条第2項第2号許可に必要となる権利者の同意を得ている通路として取り扱う仕組みを設けています。
ただし、協定道路そのものが建築基準法第42条道路になるわけではありません。
北九州市の取扱要領でも、協定道路は42条道路ではなく、既存建築物の建替えを行うための救済措置として43条第2項第2号許可基準を運用するための通路であることが示されています。
出典：北九州市「建築基準法第43条第2項認定及び許可基準・手続き要領」
出典：北九州市「北九州市協定道路取扱要領」
過去に43条許可を受けた家なら、建替えもできるのか
中古住宅の売買では、ここが非常に大きな問題になります。
現在建っている建物について、過去に43条ただし書許可などを受け、確認済証や検査済証も取得している場合があります。
これは、その建物がどのような経緯で建築されたのかを確認するうえで非常に重要な資料です。
しかし、
「以前許可されているから、将来も必ず同じように建替えできる」
と判断することはできません。
43条の認定・許可は、現在の通路の状況、権利関係、周辺状況、建築計画などを踏まえて判断されます。
北九州市も認定・許可の適用について建築審査課との事前協議を求めています。
出典：北九州市「建築基準法第43条第2項認定及び許可基準・手続き要領」
そのため、不動産売買では過去に43条許可を受けているという事実だけをもって「再建築可能」と簡単に断定するのではなく、過去の許可内容を調査し、現在の基準で建替えが可能なのかを行政庁へ確認することが大切です。
「43条の物件はリフォームできない」は正しいのか
ここも、新築とリフォームを分けて考える必要があります。
キッチン、浴室、トイレなどの設備交換や内装工事と、建築基準法上の「大規模の修繕」「大規模の模様替」は同じではありません。
2025年4月1日からの制度改正によって、2階建て木造住宅など一定の建築物について、大規模の修繕または大規模の模様替を行う場合には、新たに建築確認手続きが必要となる範囲が拡大しました。
出典：国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」
そのため、
「43条が関係する物件だからリフォームは一切できない」
という整理は正確ではありません。
どの程度の工事を行うのか、その工事について建築確認が必要なのか、現在の建物がどのような根拠で建築されているのかなどによって判断が変わります。
また、既存不適格建築物については、一定の条件のもとで大規模修繕・大規模模様替などを行う場合、接道義務などの現行基準を遡及適用しないよう制度が合理化されています。
出典：国土交通省「既存建築ストックの長寿命化に向けた規定の合理化」
ただし、ここで注意したいのは、
「過去に43条の認定・許可を受けて適法に建築された建物」
「接道義務について既存不適格となっている建物」
「そもそも必要な手続きを経ずに建築された建物」
は、それぞれ別の問題だということです。
したがって、大規模なリフォームが可能かどうかについては、現在の建物の法的な位置付け、過去の建築確認や許可内容、予定する工事内容などを一つずつ確認する必要があります。
法律上建築できることと、金融機関から融資を受けられることは別
43条が関係する中古住宅では、もう一つ実務上の問題があります。
それが金融機関の融資です。
行政庁との協議によって建替えや改修の可能性が確認できたとしても、それだけで金融機関から融資を受けられるとは限りません。
金融機関では、接道状況、担保評価、再建築の確実性、将来の売却可能性なども含め、それぞれの審査基準によって融資の可否が判断されます。
そのため、
「法律上建築できるか」
「建築確認を取得できるか」
「金融機関から融資を受けられるか」
「不動産として売却しやすいか」
は、それぞれ別の問題として整理する必要があります。
今回ご相談いただいたようなケースでも、建物には確認済証や検査済証などが残っていたとしても、接道条件や将来の改修に関する不確実性が、買取や融資の判断に影響することがあります。
不動産を売却する際には、法律上の可否だけでなく、実際の市場で買主や金融機関がどのように評価するのかまで考える必要があります。
43条が関係する物件で確認しておきたい資料
こうした物件を調査するときには、道路だけを見るのではなく、建物がどのような経緯で建築されたのかまで確認する必要があります。
確認済証や検査済証、建築計画概要書、台帳記載事項証明書、過去の43条関係の認定・許可資料、道路位置指定関係資料などが残っていれば、大きな判断材料になります。
北九州市では、建築基準法上の道路について、建築審査課窓口の道路地図や「建築基準法道路種別地図」などを利用して確認できるようになっています。
一方、道路種別の詳細な判定については、電話だけでは原則回答せず、必要に応じて建築審査課窓口への相談や道路相談を行う仕組みとなっています。
資料が残っていることは非常に重要です。
ただし、資料が存在することと、将来の建替えや改修が保証されることは別です。
最終的には現況と現在の法令・取扱基準を照らし合わせ、必要に応じて北九州市建築審査課や建築士などへ確認することになります。
不動産調査では「道路」と「接道」を分けて考える
接道条件の難しい不動産では、
「前に道があるから建てられる」
「現在家が建っているから建替えもできる」
「43条だから再建築できない」
「43条だからリフォームできない」
という単純な判断はできません。
まず、前面の道が建築基準法第42条の何号道路なのか、それとも42条道路ではない通路なのかを確認します。
次に、敷地がその道路にどの程度接しているのかを確認します。
接道義務を満たしていなければ、過去に43条関係の認定・許可を受けていないかを調査し、将来の建替えや改修について現在の制度ではどのように取り扱われるのかを確認します。
道路種別、接道状況、過去の許認可、建築確認関係資料、現在の許可基準。
これらを一つずつ分けて調べていくことが、接道条件の複雑な中古住宅を調査するうえで大切です。
寅ヤス不動産では、門司区の空き家や中古住宅について、単に「売れる・売れない」だけで判断せず、道路や接道、建物の履歴などを確認したうえで売却方法を検討しています。
「再建築できるのか分からない」
「前面道路の種類がよく分からない」
「他社で売却や買取が難しいと言われた」
といった不動産についても、まずは現在の状況を整理するところからご相談いただけます。
※本記事は、建築基準法および北九州市・国土交通省が公開している資料をもとに、一般的な制度と不動産実務上の考え方を整理したものです。個別の土地・建物について建築や建替え、改修の可否を保証するものではありません。具体的な建築計画については、敷地・通路・建物の状況に応じて特定行政庁、建築士などへの確認が必要です。
参考・出典
北九州市「建築基準法第43条第2項認定及び許可基準・手続き要領」
国土交通省「改正建築基準法の一部が、9月25日から施行されます」
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